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沪上低总价房受追捧 刚需族启动一手住宅小阳春

2017年03月02日 18:42:27 来源: 新民晚报

  原标题:房企推盘量放大 低总价房受追捧 刚需族启动一手住宅小阳春

  2017开局冷清的上海房地产市场在2月末迎来一阵小阳春,一手住宅市场开始回暖,房企推盘量放大,上市楼盘项目重点推出紧凑户型的两房、三房公寓,因总价亲民而受到市场追捧。专家分析认为,这样的市场行为为之后房企的推盘策略提供借鉴,而房企与市场之间的博弈还在继续。

  现场

  低总价公寓受追捧

  一手住宅市场持续回暖中。上海上上周新建商品住成交面积9.34万平方米,环比增加20.4%,达到年前成交水平,上周新建商品住成交面积12.52万平方米,环比上涨34.24%。新年后第一周推盘量为284套,第二周为608套,第三周预推盘量跌至186套,从项目来看,基本预推盘量维持在每周1个。相比年初,市场慢慢升温。目前有入市计划的住宅项目为28个,其中住宅19个,别墅7个,商业2个。从区域上看,外环外为21个,中外环间为2个,中内环间仅1个,内环内为4个,占比最多的浦东新区有8个,嘉定、闵行两区均有4个;就推盘类型看,新盘占比为25%,旧盘加推占比为75%。

  房企推盘节奏加快,市场亦迅速做出反应。从成交数据看,呈现出中低端项目占据主流的特点,上周成交面积前十位的项目中,均价在3万元左右/平方米的占了80%。排在成交首位的佳源梦想广场公寓成交113套,均价为2万元/平方米;排在第二位的金地自在城成交72套,均价在3.28万元/平方米;排在第四位的远洋万和四季均价在2.45万元/平方米,成交51套。上述项目分别位于奉贤枳林、松江泗泾和浦东惠南板块,属于价格低洼地区,带动上周成交均价下探至41397元/平方米,环比下跌14.22%。

  刚需一族启动了一手住宅的小阳春行情。上周,位于嘉定新城板块的路劲上海派Ⅱ加推房源就尝到了甜头。该项目位于轨交11号线沿线,推出的房源为68平方米2房和87平方米3房的紧凑型公寓,单价在3.2万元-3.5万元/平方米,包含精装修房源。有数据显示,路劲上海派Ⅱ的房源预售证为797套,认筹却高达1400组左右。现场几位购房者在受访时不约而同表示:周边二手房单价都卖3.6万元了,相比这个新盘要实惠不少,况且再靠市区一些的江桥新盘单价都超过4万元。

  中原地产分析师卢文曦分析认为,楼市新政决定刚需族成为了市场主力,认房又认贷加上二套房首付达到七成、利率上浮,低总价成为购买的决定因素,“年轻人结婚购房、小家庭因为孩子购房,刚需、刚改人群因为贷款限制,首先要考虑房屋总价,积极选择符合支付条件和能力的房源。上述新盘迎合了市场需求,经过蓄客,推出近800套房源说明开发商心里有底。”

  其他房企的推盘也精准出击刚需、刚改人群,满足购房者紧凑户型、低总价的需求。像位于浦东临港的保利铃兰公馆主推89平方米的3房,同润金色橘苑主推78平方米的2房,位于宝山杨行的中冶盘古馨苑主推70平方米的2房,位于闵行马桥的万科公园大道主推98、103平方米的3房和95、110平方米的3房,位于宝山顾村的金地天地云墅推126平方米的4房。其中,万科项目新推30套房源均价与之前加推的持平,而该公司位于徐泾轨交17号沿线的项目天空之城正在蓄客阶段,主推89至120平方米2至3房的房源,填补徐泾板块的刚需一手房源空白。位于青浦新城的东原公馆还推出了56平方米1房的房型。

  分析

  市场博弈仍在继续

  与往年楼市到2月下旬时每天有三五个楼盘外推的节奏相比,今年的推盘节奏仍然马力不足,显露出房企的一丝不甘。“这种不甘是房企对市场仍抱有希望,认为房价不会跌。”卢文曦分析认为,“一方面项目预售证的审批更严,节奏放慢;一方面,开发商也不愿尽快推盘,在等市场的反应再定策略。”

  跨过跌宕起伏的2016年,各大房企对2017年的业绩指标没有丝毫放松。恒大、万科、碧桂园、绿地等龙头房企要在去年的基础上再创新高,中坚力量也要求至少与去年持平,更有不少如旭辉、新城喊出了冲千亿元的目标。在这样的压力下,定价策略至关重要。卢文曦认为,房企的态度使得近期的市场处在博弈之中,“开发商还想等,购房人群也可以等。新政之后,市场的基调已经定了,如果认定房价下跌,购房人群愿意再等下去,况且二手房也打开议价空间,可以选择。市场活跃起来与否,价格到不到心理预期是关键。”

  随着时间推移,房企承受的压力越来越大,3月若顶不住4月就可能降价,“市场是做出来的,不是谁能预先设计的。难道开发商准备等到拿现房出来销售?”卢文曦分析认为,对那些代价高昂拿地的项目来说,更需要审时度势,“前两年的地王,比如莘庄的金辉,江桥的龙湖,都面临抉择。”卢文曦分析认为,“目前的市场环境已不是当初拿地时,住建部等管理层持续释放稳定楼市尤其是主要城市楼市的信号,融资渠道持续收紧,加强监管,开发商的资金压力不断增加。”

  因为市场情绪阻止房价反弹,房企之间也面临博弈。卢文曦提醒,“对开发商来说,若真到了降价的时候都想安全上岸,谁降得少,出货慢,谁就可能受拖累影响业绩。”

【纠错】 [责任编辑: 梁鸿儒 ]
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