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地产融资趋紧 房企探路新融资方式

2017年03月08日 09:45:49 来源: 第一财经

  进入2017年,房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素,如何融资、拿到低成本的资金,成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口,开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。

  第一财经记者梳理发现,去年下半年开始,央行、银监会、证监会均对房企融资释放收紧信号,房企的杠杆被降低,融资环境反转。为了破解融资难局面,一些房企开始探索新的融资途径。

  去杠杆“杀器”重重

  房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来,各地房地产调控政策密如雨下,与之同时资金面也在收紧。一方面,整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧,另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初,上海率先公开发文严查土地款融资,银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。

  10月底,上交所向各公司债券承销机构发函,明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着,11月初,银监会向16个热点城市所在银监局发文,要求开展金融机构房地产相关业务专项检查,检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  进入2017年,一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日,中国证券投资基金业协会发布“4号文”,重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日,央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”,同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日,证监会也宣布修订再融资规则,引导资金从虚回实。

  受监管约束,诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者:“去年四季度上海加强监管后,土地款融资业务我们行就不做了,现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”

  其次,发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了,包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露,目前房地产企业发债难度加大,对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。

  另外,受“4号文”影响,有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日),北京某资管公司高层在电话中告诉本报记者,年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资,春节前谈好了产品结构,受到“4号文”影响,该机构随即决定对此前的结构进行调整。

  今年房地产“水龙头”的紧张,也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示,今年1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元,环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则称显示,今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,延续了去年四季度以来的低迷状态,相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。

  关于未来政策走向,民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计,未来抑制房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点,重点城市房地产调控还将继续。

  探路并购和绿色债

  “其实近年来市面上金融创新产品确实挺多,给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错,跟金融市场多渠道的融资有很大关系。”某上市房企焦姓财务总监日前告诉第一财经记者,房地产是一个资金密集型行业,前两年房地产杠杆率比较高,但2016年10月份以来,针对房地产的融资监管加强,公司债、私募、资管受限,土地融资也被禁止,房企资金渠道收窄、流动性收紧。诸多不利影响下,他所在的公司选择今年更多地做并购重组,“用其他的融资方式来破解融资收紧的问题”。

  同样提及加强并购的还有泰禾。3月4日,泰禾集团董事长黄其森对第一财经等媒体坦言,过去很多资金流入房地产,中央加强金融监管是正确的,因为金融需要稳定,用来服务大众,服务实体。他说,房地产资金来源主要是两个,一个是金融机构融资,一个是销售回款,如果这两头收紧,肯定会对市场有影响,不排除有些地方楼市出现波动。在黄其森看来,今年资金紧于去年,地产业并购机会也将增多。

  一度被房企用作融资的公司债在收紧。去年10月,在房地产市场调控措施频出的背景下,沪深交易所相继收紧房企公司债券发行。自去年11月份到今年1月,未有房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟的观察,目前房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升。在这样的背景下,2016年初正式启动的绿色债券市场走入了房企的企业视野,成为房企追逐的对象。

  绿色债券即“绿债”,是指募集资金最终投向绿色项目的债权债务凭证,是为绿色项目融资的一个重要渠道。

  从发行利率上看,与其他融资渠道相比,绿债的成本优势较为明显。但从目前的结构来看,绿债没能成为房企战场。

  中诚信国际信用评级有限责任公司研究院近日提供给第一财经的一份《绿色债券年度报告》称,2016年,在监管政策及市场需求的双重驱动下,绿色债券发行规模去年保持快速增长。去年全年境内贴标绿色债券与贴标绿色资产支持证券共计发行 53只,发行规模2052.4亿元。尽管如此,该研究院绿债评估部分析师刘心荷告诉本报记者,尽管不少地产公司前来咨询如何发绿债,但从境内绿色债券市场启动到今年2月中旬,境内发行的绿债中没有一家发行人是房地产公司。

  原因与绿债门槛有关。刘心荷举例说,在绿色债务融资工具与绿色公司债依据的《绿色债券支持项目目录》中,明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》二星级及以上,标准要求较为严格。

  直到2月17日,房企境内绿债的消息才传向市场。香港上市的国内房企龙湖地产(00960.HK)发布公告称,该公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司,已于2016年10月接获发行规模不超过人民币40.4亿元(含40.4亿元)的绿色债券。龙湖此次绿色债券采用分期发行方式,发行人于2017年2月16日发行第一期绿色债券,规模30.4亿元。3月7日,二期10亿元债券发行。

  龙湖地产首席执行官邵明晓日前对本报记者表示,龙湖发债时一般会提前考虑还款节奏,并控制融资成本于较低水平,管控资产负债表,保持财务稳健安全,提升公司抗风险能力。

  穆迪则在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告中分析,今年全年,中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放。但2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。

【纠错】 [责任编辑: 邱秋含之 ]

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