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陆家嘴“变形记”

2017年10月11日 12:18:41 来源: 《环球》杂志

    2017年7月,困扰城市规划的“围墙”之困在陆家嘴破题,东亚银行、太平金融、东方汇经(已更名为金砖大厦)三幢相邻的商务楼宇决定打开围墙拥抱彼此。

    这一年,在远东宏信有限公司副总裁尚兵的会议安排中,多了一些陆家嘴金融城理事会的议程。作为常务理事单位,这家融资租赁的龙头企业跳出行业,开始着眼于寻找区域发展的最大公约数……

    4年来,自贸区的发展突破了人们对于经济特区的惯性思维,并没有在税收优惠等“政策洼地”上建起碧瓦朱甍,而是更多地改变了政府与市场的相处方式,这种变化影响着每个身处其中的人和企业,最终影响整个城市的生长形态。

    让企业成为主人

    “自由贸易试验区到底要试什么,最终要达到怎样的效果?”这是尚兵经常思考的问题。

    陆家嘴金融城地标上海环球金融中心、金茂大厦、东方明珠

    陆家嘴金融城理事会成立一年以来,越来越多的企业开始关注整个区域发展的大命题,陆家嘴“业界共治”的局面正在形成。

    “快递不让进楼宇,很多包裹只好在大厦外面堆放。能不能大家合起来找个空间建设物流驿站?”“金融机构对国企混改很有兴趣,理事会能不能牵头建个议事平台?”……这些都是曾出现在常务理事会上的议题,可以说,目前陆家嘴区内的大小公共事务,不再由政府包办,而是金融城“居民”商量着办。

    在中国,社会领域、行业领域的自治和共治已有一定探索,比如社区自治、行业自治、社会共治等等。但是在一个完整的开发区范围内,构建由政府、市场和社会主体多元参与的公共治理平台,在全国尚属首例。

    据悉,第一届陆家嘴金融城理事会,包括交通银行、中国银联、汇丰银行(中国)、上汽通用汽车金融、上海证券交易所在内,共有26家常务理事单位和124家理事单位。其中业界代表占比90%以上,外资机构占比30%。金融城理事会为区域内金融机构提供了一个互动、交流的平台,促进区域内金融机构向金融城集聚发展,更好地支持企业金融产品创新和新金融发展。

    全球最大资管公司贝莱德海外投资基金管理(上海)有限公司总经理陈婷对《环球》杂志记者表示,“我们进驻陆家嘴首先看重的就是其与伦敦金融城类似的治理理念,政府和企业之间良好的沟通渠道和治理机制,是企业持续发展的关键。”

    “作为上海国际金融中心核心区,陆家嘴金融城拥有与国际齐平的物理天际线,公共治理结构也要向世界一流冲刺。”陆家嘴金融城理事单位交通银行董事长牛锡明说,理事会不但搭建了一个各方参与公共治理的平台,也为跨行业、跨领域的机构交流合作提供了契机。未来陆家嘴金融城将致力于产业集聚、金融创新和营商环境建设,提升金融城在全球金融市场的影响力和竞争力。

    楼宇的约定

    金融城发展局成立之初就曾有专家提出,如何处理好与区内楼宇业主的关系相当重要。毕竟,陆家嘴的每幢高楼大厦都是一条垂直的“金融街”,而掌握这条“金融街”资源的还是楼宇业主。

    截至2017年6月底,陆家嘴共有249幢商办楼宇,共培育产生了93幢税收亿元楼。如何抓好楼宇经济,管理好这条垂直的“金融街”?

    “实际上,近年各类投融资中介服务平台的蓬勃发展,给我们的风险管控造成了很大威胁。”上海陆家嘴管理局办公室副主任何建木表示,“一些风险企业,它们有的不具备经营资格,有的缺乏起码的风控体系,还有的借创新之名行非法之实,这些企业中的绝大多数虽然注册在外区域,但它们选择在陆家嘴实际运营,短期内可能为楼宇带来一些收益,但长期来看存在较多负面作用,包括因资金链断裂突然跑路,被相关部门查封造成长时间空置,或出现群访事件严重损害楼宇品质。”

    蚂蚁金服下属芝麻信用在陆家嘴上海中心的办公室一角

    2016年7月以来,根据上海市、区统一部署,陆家嘴开展了对区域内互联网资管、私募基金、P2P网贷等4000余家企业的排摸工作。2017年4月,在上海市金融办支持下,管理局开始搭建区域金融风险防范系统。线上线下结合,并协同市场监管局和公安部门做好预警处置工作。

    “然而,要把控源头还是要推动楼宇业主自治自律,第一时间发现问题、报告问题,为此,管理局推行了《陆家嘴楼宇公约》。”何建木说,比如在引进金融企业阶段,我们将综合考察企业的股东背景、经营团队、业务模式等内容,杜绝风险企业。对于已入驻的企业,一方面楼宇协会、互联网金融协会利用大数据监测系统协助参约楼宇做好入驻企业的金融风险监测;另一方面参约楼宇在日常管理中提高对非法金融活动的警惕性,特别是对老人频繁进出,擅自转租等异样情况保持高度警惕,及时向楼宇协会、互联网金融协会反馈可疑企业。

    公约是在陆家嘴管理局积极推动下,由陆家嘴金融贸易区楼宇协会、陆家嘴互联网金融协会联合各楼宇提出倡议并签订。这可以说是一次业界合力的成果,也是陆家嘴金融城“业界共治”理念的直接体现。据悉,《公约》首批签约楼宇达54家,包括上海中心、环球金融中心等知名楼宇。

    “在公约草拟的过程中,我们听取了大家的意见和建议,针对资产管理机构识别困难等问题,组织相关专家,在《楼宇公约中》加入了《陆家嘴楼宇资产管理机构入驻指引》,以期更好地共同防范陆家嘴区域楼宇金融风险,进一步优化陆家嘴综合营商环境,促进楼宇经济健康发展。”何建木说。

    推倒这堵“围墙”

    陆家嘴也被称为中国的曼哈顿,高楼大厦鳞次栉比,但除此之外,留给城市、行人的公共空间却越来越少。反观曼哈顿,在狭窄的金融区域里,在全球各大交易所和银行总部之间却点缀着数不清的咖啡馆、口袋公园,空间利用率之高,令人赞叹。

    数据显示,曼哈顿的容积率高达10,而陆家嘴的容积率仅为3.5。那么,陆家嘴“消失的公共空间”都去哪儿了呢?

    答案其实很简单,在每栋高层建筑的围墙里。这些建筑的封闭围墙,有些是肉眼可见的大门、铁栅栏、混凝土墙,有些则是人们没有意识到的绿化和花坛。

    近日,在陆家嘴“业界共治”模式下,“围墙”之困终于破题。东亚银行、太平金融、东方汇经三幢相邻的商务楼宇决定推倒围墙,采用红线内外“统一设计、统一施工、统一管养”的模式进行街区改造,提升公共空间功能。项目已于7月正式开工,预计2017年年底整体项目竣工(东亚银行大厦北侧花园石桥路段,要待地铁14号线施工结束后再实施,预计2019年完成)。

    不同于城市新地块开发,往往只存在一个大业主,如果想做更新只需要说服一个业主即可。但陆家嘴的高楼是滚动式建设的,每座楼的业主不同,每一位业主的公共配套和标识系统也不尽相同,这决定了要在陆家嘴进行公共空间提升的难度非常大。

    “仅仅一个垃圾房,我们就协调再三。”何建木说,原本三栋楼宇在同一个空间分别建了3个垃圾房,不仅浪费空间,而且环境和体验都不好。因此,计划建设一个大垃圾房三家共用,但谁都不愿意垃圾房靠近自己的建筑。

    “以前涉及公共事务,政府总是冲在一线,不仅出钱还得吆喝,企业还不一定买账,但陆家嘴金融城理事会成立后,我们把一部分权力让渡出来交给市场,让市场参与到政府的社会治理中,企业的表现还是很活跃的。”何建木说,公共垃圾房的选址进一步证明了业界共治机制的合理性,“我们继续发挥协商机制,听取专家意见进行选址,作为补偿,给最终临近垃圾房的楼宇规划更多的绿化面积,这次‘东亚太平地块的公共空间品质提升项目’从而圆满落幕。”何建木说,政府出资虽然不多,却收获了多赢结局,留下了改革试验的资产。

    根据最终方案,该街区改造规模近18400平方米,拟通过改造道路“线性绿地空间”、协调楼宇置换出“块状绿地空间”,将线状、块状公共空间有机串联、整合,活化分散的楼宇灰空间,最终形成网络斑块分布的口袋公园面向公众开放;增加功能性休闲设施和商业设施,比如在绿地中增加咖啡馆外摆空间、设置街景小品等;规整各个楼宇地面停车位、规范物流通道,提高绿化水平和绿植标准等。

    该项目不仅是一个公共空间更新项目,更是“业界共治”体制下多元社会主体主动参与城市改造的典型案例。陆家嘴管理局相关负责人表示,在陆家嘴金融城理事会一届一次会议上,多家常务理事单位希望自家机构所在的商务楼宇也能借鉴此次改造经验,就公共空间功能提升进行探索。

    未来,随着一道道“围墙”的打开,也许这座繁忙的“东方曼哈顿”也能在某个口袋公园偶得休闲。

    来源:2017年10月4日出版的《环球》杂志 第20期

    文/《环球》杂志记者 张海鑫 胡艳芬             

【纠错】 [责任编辑: 梁鸿儒 ]

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