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城市群深耕、“朋友圈”收并购、产业链多元布局——禹洲地产千亿目标的实现路径

2018年04月04日 10:27:53 来源: 新华网

    禹洲地产创始人兼董事局主席林龙安(中)在禹洲地产2017年年度业绩发布会现场。新华网发  

    新华网上海4月4日电(梁鸿儒)几乎横贯厦门岛西部的筼筜湖,沿岸湖海美景兼收并蓄。这片区域也因市政机构与大牌公司云集,被誉为厦门的“城市会客厅”。在筼筜湖南岸,一幢高约163米的建筑引人注目,它是禹洲集团早期的总部所在地,置身大楼顶部环顾,几近看遍厦门全貌。

    十多年前,禹洲集团正是从这片热土起步,逐渐走出海西,走向全国。禹洲集团从94年在厦门起家,用了十年的时间,做到厦门第一。2004年首次进入长三角后,禹洲地产业务规模化扩张提速。2016年,禹洲更是将总部搬到上海,迈入新一轮的全国化发展步伐。

    一组数据可以印证:2017年,禹洲地产实现合约销售金额为403.6亿元,几乎是2015年的三倍;核心利润29.2亿,相比2015年也接近翻番。凭借良好的业绩表现,多家房企咨询机构的榜单中,禹洲都位居“40强”之列。

    对于禹洲集团来说,2017年是发展史上的关键一年。在当年的一季度经营工作分析会上,禹洲集团创始人、董事局主席林龙安首次明确提出“三到五年的千亿规划”,并且此后在多个公开场合,林龙安都强调过这一目标。

    “目前我们有超过1500万平方米的土地储备,货值超过三千亿元,到2020年禹洲将会实现1200亿的销售规模。”4月2日,禹洲在沪召开业绩说明会,林龙安在会上再次谈到这一目标时充满信心。在他看来,城市群深耕、朋友圈收并购,多元业务布局,将成为实现这一战略目标的重要推手。

    一横一纵 三大城市群布局深耕

    翻看禹洲集团地产业务的布局图,一个亮眼的“丁”字结构清晰可见。

    环渤海都市圈,长三角城市群,珠三角区域,从北到南,禹洲的项目几乎覆盖我国东部沿海多个经济大省。此外,沿长江经济带,禹洲的项目又向西纵深,从江城武汉到西南重镇重庆,都有项目落地。

    一横一纵,这些布局带上的优质土地成为禹洲地产冲击千亿的保证。截止到今年2月,禹洲共计在6大都市圈布局23个城市,总土地储备1500万方,货值超过三千亿元。尤其作为交汇点的长三角区域,土地储备几乎接近一半。

    “只要有市场,卖得动,有盈利空间,禹洲都会去。”林龙安说:“2017年,我们抓住了市场机会,在苏州、南京、太仓和吴江等城市加速布局,未来长三角的总量会继续上升,不过这一区域在整个销售业绩的占比可能会下降。”他说,2018年,禹洲将会在京津冀、华中等地实现零的突破,同时粤港澳大湾区将是重中之重。

    “大湾区概念的提出使得这一区域的经济体量将再上一个新台阶,禹洲地产在大湾区将进行一个大的布局。“林龙安说,目前,通过收购五经山水大观项目和东润2个项目,禹洲收获41.49万平方米土地,使得粤港澳大湾区新增土储占比大幅提升至10.94%这为深耕大湾区,实现千亿目标奠定了良好基础。

    而且,为进一步提质增效,禹洲集团将采取两级管控模式,在上海和深圳设立双总部,上海总部负责长三角、华东及北部地区,深圳总部负责大湾区、华南及西南地区,通过整个系统快速落地,促使管理能力的大幅提升。

    “朋友圈”收并购是秘密武器

    对于禹洲来说,既要保证土储的增长,以实现未来千亿目标,又要保持低成本拿地,维持行业内较高利润率水平,如何平衡土地储备和成本控制将是重要战略考量。

    发布会上,林龙安给出答案。2018年,禹洲拿地将采取“招拍挂”与“收并购”相结合的方式。其中,优质的收并购是禹洲的秘密武器。

    “禹洲2018年有300亿左右资金用于扩充土地储备。但是我们拿地,主要不是在招拍挂市场上。我们还是秉承禹洲的特色,收并购不少于30%。”不过,同样是收并购,在林龙安眼里,禹洲模式有些与众不同。

    “禹洲的收购跟目前市场上的收购最大的不一样是,我们收购的90%以上都是朋友手上的项目,他们都是我的好朋友,或者是对禹洲比较了解的合作伙伴。”

    以禹洲收购沿海绿色家园有限公司为例。2018年伊始,禹洲与沿海家园达成协议,以人民币38亿元,购入7个优质项目。涉及权益可售面积约313万平方米,潜在总货值约989亿元。

    这次收购对于禹洲来说意义重大。不仅改变了禹洲的土储结构,抬升了并购土地占比。而且通过此次收购,禹洲首次进入北京、沈阳,继续深耕天津,并且在粤港澳大湾区再落一子,加速全国布局。

    “我们在15年前就跟沿海有合作,再加上现在它的产业转型,正好这个机会让禹洲全面进行并购,强强联合。”林龙安表示,并购需要人脉历史沉淀、信用体系沉淀,2018年禹洲会持续加大并购力度,新增土储中,收并购占比将会维持在30%-40%的水平。

    后“千亿”时代重点发展医养租赁

    在资本市场,禹洲因盈利能力强而受到业界关注,又因其对标中海而被称为“小中海”。

    林龙安表示,禹洲一直追求股东利益最大化。上市9年来,禹洲地产一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的净利润率。2017年毛利率为35.4%;核心利润为29.2亿元,同比上升42.8%。

    “保持高毛利率,是因为之前拿地节奏精准,地价比较便宜。”他认为,房地产行业土地红利正在消退,高利润率不可持续,千亿之后的禹洲想要维持目前的毛利率并不容易。他甚至预计,三年之后房地产行业利润会回归到与制造业相若的水平。

    “我想说禹洲,千亿之后可能会缓一缓,不会刻意强调增量,而会专注于盈利。”林龙安说,追求有质量的增长和产业链多元布局将是禹洲下一步的努力方向。

    林龙安说,未来禹洲将提速其他业务板块,逐步拓展其商业至更多全国核心区域。在酒店营运方面,集团称将重点发展服务式公寓和中高端商务酒店,全力打造精品酒店品牌,适度发展度假酒店。其中,厦门“温德姆至尊豪廷酒店+豪生行政公寓”及厦门同安嘉美伦温泉酒店预期将于2018年内开业。

    2017年7月,住建部等国家部委选取首批12个城市开展住房租赁试点。随后,全国多个城市出台了支持住房租赁的政策,多渠道增加租赁住房供应。林龙安介绍,禹洲地产审时度势,适时布局租赁市场,长租公寓将成为禹洲地产未来的重要发展方向。

    他介绍,今年禹洲地产成立了租赁事业部、医养事业部等四个事业部,其中长租公寓业务预计今年持有房间可达500间至1000间,力争在上海、厦门、深圳率先落地。医养业务则准备布局大湾区、长三角和京津冀等地。

【纠错】 [责任编辑: 李硕 ]

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