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一个小区7个业委会4个物业,该怎么管

2019年12月09日 09:25:19 来源: 解放日报

西凌新村“联小建大”工作进行公示宣传。(资料图)

    位于西藏南路上的西凌新村,从外表看与普通住宅小区没啥区别。但这个小区有个特殊性:尽管同在一个围墙内,小区却分为7个管理辖区,有7个业委会、4个物业公司。多头管理造成诸多治理矛盾,物业“自扫门前雪”,公共区域管理混乱,连最基本的停车管理制度都无法达成一致。业主要求改变现状的呼声很高。

    去年以来,黄浦区半淞园路街道以党建引领,创新社区治理。在尊重业主意见的前提下,引导西凌新村启动“联小建大”工作:在调整物业管理区域后,统一业主委员会和物业管理公司。今年9月,除1个业委会外,小区原有6个业委会统一为1个业委会,业主高票选出新一届业主委员会成员。新成立的业委会这两个月正忙着对小区公共事务进行调研,接下来就统一社区内的物业管理公司,改善小区环境面貌。

    曾经的风光小区“越住越差”

    西凌新村是上世纪90年代初上海大型危房改造项目,住宅建筑面积约23万多平方米,居民约3700户。小区内有40幢多层、8幢高层。由于房屋先后分期建造,自1995年起,小区内的7个物业管理区域分别组建了各自的业主大会,并选举产生业主委员会;7个业主大会又分别聘请了4家不同的物业管理公司。

    “小区刚建成时,我们这里还挺风光的。”新一届业委会主任、业主陆煜君住在其中一幢多层内,他说当时大家对居住环境很满意。但时间一长,多个业主大会和多个物业管理公司并存的问题就凸显出来了。

    “公共区域的管理制度缺失,机动车乱停放现象严重但无有效措施,连最基本的停车管理制度都无法获得通过;小区出入管理不严,任何人或任何车辆都可以随意进入小区,安全隐患不断;楼道堆物没有应对措施,消防安全无法得到保障;生活垃圾分类管理无法有效贯彻,垃圾投放设施的摆放、安置等无法取得一致意见,更不用说制定相关的管理制度……”西二居民区党总支书记吕重蛟说。

    “小区内一度流动摊贩泛滥,机动车、非机动车乱停乱放,甚至还有业主偷偷倾倒建筑垃圾。一些公共绿化的养护、公共设施的更新也比较缺乏。”陆煜君说。

    造成这些问题的关键,在于多个物业管理区域,各业主大会和物业管理公司“自扫门前雪”。居民区党总支曾尝试过与各业主委员会、各物业公司沟通,但业委会及物业公司更多的是关注自身利益,很少考虑整个社区的统一规划与发展。

    部分业委会代表业主行使权力时也觉得力不从心。陆煜君是当时第四业委会主任。他说,小区停车由一家物业公司管理,作为第四业委会主任,他曾想代表业主了解一下停车费收缴情况。因为小区公共部位停车费用是小区公共收益的一部分。但物业公司搪塞说,要他联合其他6个业委会一起,才能拿账目给他们看。

    眼看着自己的小区“越住越差”,业主们要求改变现状的呼声越来越高。小区多头管理的模式,已经无法满足业主对社区精细化管理的需要。改变,势在必行。

    “联与不联”要充分尊重民意

    去年11月,在西凌新村零距离家园理事会上,街道宣布启动小区“联小建大”物业管理区域调整工作。

    “所谓‘联小建大’,就是将小的、分散的物业管理区域调整成大的、统一的物业管理区域,打破多头管理局面。”街道负责人解释说。

    街道聘请第三方社会组织“半淞园治理家园服务站”进行小区情况摸底,做出“联小建大”可行性研究。服务站负责人陆应峰说,在对小区业主户数基本情况排摸后,他们配合街道第一步是了解业主“联小建大”愿意,第二步是了解“联小建大”是否符合相关法律法规。

    街道多次组织召开西凌新村社区党员、楼组长、居民骨干座谈会,对小区业主和居民进行现场问卷调查。街道还多次召集各业主委员会成员开会讨论,广泛听取意见。街道自治办、管理办、房管办、治理家园服务站、居委、物业企业相关负责人员实地察看小区情况,深入社区开展有针对性的调研指导。同时,依据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》,西凌新村小区治理难题的解决,具有法律依据、专业支撑及可操作性。

    当然,其间也有不同意见。有一幢居民楼业委会表示不愿意参与“联小建大”。他们觉得,自身的物业管理水平目前高于小区整体管理水平,参与其中会拉低楼内管理水平。“‘联小建大’的基础是尊重、顺应民意,且这幢居民楼目前的物业管理仅限于楼内,并不参与楼外公共部位的管理。”街道自治办相关负责人说,“联小建大”最终没有将这幢楼纳入,确定在其他6个居民小区推进“联小建大”。今年3月,参与“联小建大”的6个业委会分别召开业主大会,6场业主大会以平均超过90%的同意率表决通过西凌新村物业管理区域调整方案。

    一周后,6个小区业主大会向区住房保障和房屋管理局提交《关于上海市黄浦区西凌二村小区物业管理区域调整的申请》等相关材料,不久就得到黄浦区住房保障和房屋管理局批复:同意将上述六个小区业主大会物业管理区域撤并调整为“西凌新村业主大会”物业管理区域。

    “美丽家园”项目向小区倾斜

    撤并之后,接下来就是成立新的业委会。

    街道牵头成立西凌新村业委会筹备组,广泛倾听民意,向筹备组推荐业委会委员候选人人选,并配合筹备组向全体业主公示候选人名单及基本情况。

    街道还邀请相关职能部门、居民区党总支、居民委员会、社会组织、律师团队、业主代表等参与各项自治管理规约的起草,结合西凌新村的实际情况拟定相关规约、管理方案,街道美丽家园建设等项目与资源也向小区倾斜。“像增设高空探头、智能充电桩、口袋花园以及更新中心花园等项目,都引起业主热议。”西三居民区党总支书记陈金凤说,不少业主心怀期待地说,没有“联小建大”,小区不可能得到这么多政府资源的投入。

    今年9月,西凌新村小区业主大会第一次会议顺利召开,会议通过《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》《西凌新村小区车辆停放管理规定》《住户守则》《西凌新村精细化管理方案》等文件,选举产生第一届业主委员会成员等。

    新一届业委会选举出来了,13个委员马上投入服务工作。陆煜君说,目前小区物业管理将按照规定进行物业托管,在物业托管的过渡期,业委会在密集考察物业公司,不久将进行选聘。

    街道党工委书记卢正说,完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的社会治理体系是实现共建共治共享社会治理格局的方向和路径。半淞园路街道坚持党建引领,及时回应居民需求,不断完善组织体系,提升居民区规范化建设水平,推动居民区与社区单位、社会组织的融合互动,着力打造多元主体共建共治共享的社区治理新格局。(记者 唐烨)

    原标题:一个小区7个业委会4个物业,该怎么管

    街道以党建引领“联小建大”工作,实现业委会撤并调整,社区治理有了新气象

【纠错】 [责任编辑: 吴一航 ]

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