论剑地产大变局 以系统思维求索行业转型难题
近年来，房地产行业由“三高”发展模式转向更加平稳健康的高质量发展阶段。不可逆的行业趋势激发房企内外部组织的重构大潮。近日，知名地产访谈节目《阳侃的茶室》开讲，本期探讨的主题为“行业困境下的组织挑战”，三位行业专家与阳侃展开对话，聚焦在行业竞争格局发生重大变化的当下，探讨房地产企业的应变谋生之道，求索新发展阶段的行业转型难题。
楼市缓慢复苏，行业加速升级
2020年下半年至今，房地产市场进入行业调整期。行业销售规模下台阶，土地成交规模等均现回落。今年二季度以来，在供需两端制约下，房地产企业表现相对平淡，楼市复苏动能持续放缓。
国家统计局最新发布的数据显示，2023年1月至6月，全国商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%；全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；房屋新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%；房企到位资金68797亿元，同比下降9.8%。
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，无论是房地产市场销售规模总体收缩、城市土地出让量价大幅减少，还是企业投资的覆盖面不断收窄，都是房地产业进入平稳健康发展新阶段的表现。
“房企所说的困境，我认为是一种变化，从熟悉的运作模式转入不熟悉的运作模式，需要一个过程。”丁祖昱举例说，“现在房企投资的压力减少了，但产品和营销的压力增加了，对企业开发运营‘两条腿跑’的能力要求有所提高。”
在金地集团副总裁、金地集团华东区域地产公司董事长阳侃看来，这种以投资规模萎缩、市场整体去化率降低等为代表的变化，将会是行业的中长期困境，需要用系统思维来对待，重新审视组织内部的架构、以及组织与外部环境的互动。
“过去两年既是房地产行业和市场之痛，也是房地产在20年高速发展之后，不得不面对的一种变化，这也可能是我们一次全新的机会。因此，随着行业加速升级，企业必须要变。”丁祖昱说。
困境应变需重构，打造学习型组织超越环境变速
近日，中央定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。丁祖昱等业内人士预计，未来十年，新建商品住宅销售规模将回归至100亿平方米上下，较过去十年减少32亿平方米。
从过去十年的132亿平方米到100亿平方米，行业必然要经历缩表出清的阵痛。市场环境发生了根本转变，如何应变成为当前行业形势下每个企业生存和发展的“胜负手”。阳侃认为，成为一个能够做到提前应对的学习型组织也许是在当前环境下的最优解。
“正如英国管理学家瑞文斯教授所言，一个有机体要想生存下来,学习的速度必须大于或至少等于环境变化的速度。”管理学博士、CKO学习型组织网创始人邱昭良认为，在急剧变化的环境之下，储备、资金、专业能力，都无法成为企业持久的竞争优势。“‘以不变应万变’，不变的应该就是快速调整适应的能力和顺势而为的发展方向。”
宏观环境剧变，市场主体感知更为强烈。2020年和2021年，有43家“千亿房企”；2022年，这个数字下降至20家。从销售金额来看，2023年上半年TOP100房企的销售34563亿元，低于2016年同期。由此可见，今年房企压力山大。
市场去化也正变得愈发困难，各线城市分化严重，即便是北京、上海、杭州、成都、合肥等“风向标”城市，近期也出现需求疲软迹象。在市场困境下，房企的开发模式、企业组织必然将出现重构。阳侃表示，房地产行业沉浮30年，不断地证明这一论断。
“如今的房地产企业，首先应进行观念的重塑，提升凝聚力；其次应落实流程的再造，约束个体的行为；第三，企业还应做好体制的设计。这样既可拉高电势，又能降低电阻，使企业的创新发展变成一个组织最底层也具有的能力。”上海博加信息科技股份有限公司董事长孙丹麟将企业组织视为一个必然存在电阻的回路系统，他认为只有营造出一个拥抱创新的更大势能，企业发展的电流才会产生。
房子回归居住属性 坚持品质至上的长期主义
专家指出，进入新时代，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。住建部有关负责人表示，人民群众对住房城乡建设的要求从“有没有”转向“好不好”，期盼拥有更舒适安全的居住条件、更便捷高效的市政公共服务设施和更优美宜人的城乡环境，住房城乡建设事业发展站到了新的历史起点上。
“如今，我发现客户的关注点从质量、功能配套，逐步向工艺精细、美学要求转变。”阳侃认为，真正强大的组织，是能够持续不断地找到比较优势，而不是抱着所谓的核心竞争力空等。
孙丹麟表示，亚马逊提出了“增长飞轮图”，一旦飞轮展开，就会出现增强效应，每一个企业组织都能够为自己的业务画出一个飞轮。
在阳侃看来，投运一体化是金地的第一个飞轮，“通过投运一体化，金地可以提升持续的投资能力、持续的开发效率；当飞轮不断地加速，金地则可不断地把组织能力的边界进行扩大。”
“如何在新的项目中，把我们的产品品质体系落地，是我们的第二个飞轮。”阳侃感悟到，竞争力体现在品质感，通过团队的思考和讨论，明晰了品质感在客户心中的权重。
“对金地来说，他的长期主义，便是在这个时代里，使产品的品质感达到行业顶级优秀。”邱昭良认为，除了打造好产品之外，企业还需要一种长期主义，只有这样才会不迷失在复杂性变化的丛林里。
