图为花木街道辖区内老旧小区基数庞大。（受访者供图）
新华网上海2月17日电（何欣荣 王若宇）新春伊始，花木物业总经理姜燕飞终于松了口气。统计数据显示，在2024年全面上调47个小区的物业费价格后，辖区内物业费的收缴率反而创下历史新高，达到了93.21%。要知道，在物业费集中调价前，辖区内不少小区的物业费收缴率常年在75%左右徘徊。
“这说明，我们老旧小区的物业服务正在走出长达二十多年‘质价双低’‘连年亏损’的死循环”，姜燕飞说。
老旧小区占到上海总体住宅总量的四分之一。如何让这些基数庞大的老小区焕发“第二春”，物业服务的“质价双低”成为了首当其冲的问题。近两年来，浦东新区花木街道在党建引领下，通过激活市场机制，服务主动靠前等举措，成功实现了辖区内物业服务“质价双提”。
物业费调价后的第一个春天，居民们用自己的行动，投下含金量十足的“赞成票”。
刀刃向内 直面老旧小区物业服务难题
和上海许多老旧小区一样，花木街道辖区内的近50个小区不是第一次尝试上调物业价格。10多年前，当地物业曾经尝试上调物业价格，在一些居民反对的声音中，那次调价不得不以失败告终。
图为地处浦东新区行政文化中心的花木街道。（受访者供图）
花木街道地处浦东新区行政文化中心，在浦东乃至上海的经济发展、招商引资中扮演重要角色。辖区老旧小区的住户，相当一部分是在陆家嘴、张江等知名CBD工作的白领。对他们来说，白天在高大上的写字楼上班，夜晚回到陈旧落后的老小区，这种体验上的落差愈发强烈，居民中的声音渐渐从对物业涨价的抵触，演变到对物业服务的不满：
“大门连基本的车牌识别都没有，小区里车辆乱停，业主的停车权利得不到保障。”
“保安大都是老大爷，真出现突发情况，不知道谁保护谁。”
“小区绿化已经二十多年没有修剪过，两旁的大树把大楼一侧的阳光都遮挡了。”
面对这些吐槽，花木物业也是一肚子苦水。花木街道从撤镇改制而来，由于历史原因，辖区内的物业费水平长期维系在每平米0.25元到0.45元之间，这个价格在20年间没有上涨。相较之下，同时期的一些浦西的老小区物业费已经上调到了每平米0.8元。
2011年，在成本陡增的压力之下，花木物业全年亏损300万，到2022年末，这个数字已经扩大到了5000万。
老旧小区的物业服务提质是迫在眉睫的问题，而要提质首先要减亏。“一个严重亏损的物业公司，没有能力和资源让老小区的服务跟上时代”，姜燕飞说。“过程中,我们首先想到的不是简单涨价，而是刀刃向内，降本增效”。
在物业调价启动之前，花木物业首先通过内部优化，大力开展企业降本增效，全年减少亏损452万。随后公司再进行测算，如果要满足居民的基本物业服务需求，公司承担的市场成本到底应该是多少。
老旧小区的物业调价往往面临三大难题：
一是价格标准谁说了算？一些居民对物业公司每年亏损多少并没有概念，也并不关心。而对自己来说，物业费从每平方米0.25元涨到0.8元，涨幅很大，凭什么？
二是调价步骤是什么？物业公司自己发个通知上调物业费，老百姓肯定不买账。但是不少老旧小区业委会组织松散，涨价程序如何做到公开透明？
三是调价以后怎么办？物业公司口口声声说市场化，那么调价以后，老小区的物业服务能不能有所改善，让居民从调价中增加“获得感”，进而真正认可新的物业价格？
难点痛点，就是工作重点。2023年开始，花木街道牵头花木物业，启动对辖区内40个老旧小区的调价程序。
市场回归 让居民走到调价工作“第一线”
2023年10月，一场特殊的测评报告会在芳华路231号举行。作为具备行业资质的物业咨询公司，辰望咨询对花木街道辖区内的老旧小区进行了一场地毯式的摸底，按照现有物业服务和相对应的市场价格，对当地40个小区的物业服务进行价格测算，进而得出结论：根据每个小区物业独立管理和物业片区整合统一管理两种模式，小区物业服务的市场报价已经达到每平米6元和3元。
不少居民被邀请参加评估活动，走到了物业调价的“第一线”。
图为花木物业举办物业费调价答疑会。（受访者供图）
当年10月份，计划调价的40多个小区，每栋楼的大门前出现了两张表格：
一张是专业审计机构出具的花木物业成本支出表格——现场公示，物业公司为小区的物业服务到底花了多少钱？这些支出是不是合理？小区收到多少物业费？收入和支出到底有多少差距？
另一张是物业咨询公司出具的市场评估清单，上面罗列了当前主流市场化物业公司的服务报价和开支细节——告诉居民，小区各项物业服务应该需要多少成本？市场报价是多少？每一项报价是不是合理？
每张表格下方还提供二维码，手机扫一扫，物业的每一项支出的审计和相应市场化报价的评估测算都能查到，逐一罗列，公开透明。
两张表格的公开，在居民中间引起了不小的震动。以“牡丹路259弄”小区为例，辰望咨询出具的物业服务价格建议书上，每平米的服务报价已经达到了3.41元。而即便和现有物业服务的价格差距如此之大，在其罗列出的各项成本支出中，大家又看到物业员工以及各项必要的支出已经被压缩得很低。
花木街道城建中心主任朱凤洲说，这两项工作做下来，最大的感触是：街道也好、国有物业公司也好，在物业费调价这件事情上，和居民的关系不是对立的。一方想要获得跟得上时代步伐的物业服务，另一方想要减少长期亏损。物业方首先要拿出诚意，用事实说话，争取居民的理解和支持。
在随后紧锣密鼓召开的40个小区的业主大会上，除了1个小区以外，大部分居民给这次集中调价投下了赞成票。一些老小区没有业委会，在居委会牵头召开的业主大会上，调价方案也顺利表决通过。
花木街道39个小区在一年半时间里集体成功调价的消息不胫而走。成功的秘诀究竟在哪儿？
提质提价 在靠前服务中解决难点痛点
本轮物业调价过程中，为了解决老百姓的痛点难点问题，花木街道创办一个实实在在的落地机制：“相约星期六”。街道和物业公司每周六召开碰头会议，讨论和落实居民的具体诉求，推进调价工作。
一年的时间里，“相约星期六”碰头会召开了23次，打开厚厚一沓会议纪要，可以看到40个小区里居民的核心诉求和工作进度。比如，有的居民反映，在实行垃圾分类以后，老旧小区的垃圾集中处理点脏乱差的问题；有的居民要求老小区要安装车牌识别系统，优先保障业主的停车权利；有的居民提出门前大树遮挡了阳光；有的居民想要把保安的平均年龄往下降一降。
“对居民们的诉求，我们了解一项，解决一项；做到民有所呼，我有所应。” 姜燕飞说。党建引领之下，花木物业主动把提质放到提价前面，先解决问题，再调整价格。
芳华路933弄的“龙沟新苑”已经建成20多年。调价前，小区物业在2023年的亏损超过150万元。调价后的2024年，这一亏损数字被压缩到了74万元。而调价后小区物业费的收缴率，达到了92.09%，比之前还高出了2个百分点。
在一次“相约星期六”上，基层干部反映，这个小区最难解决的就是停车管理问题。小区的一侧毗邻商业街，许多社区外车辆常年停到小区内部。尤其在晚餐时间，外来车辆侵占小区居民的停车位的情况时有发生。
在会上了解到这一情况之后，街道出面协调多个部门开展工作，一方面规范小区紧邻商业街一侧的停车管理，另一方面物业为小区更新了跟得上时代的车辆识别和停车管理系统，一年以来，居民间由停车而引发的矛盾大幅减少。
当年度的物业费收缴率，是物业服务质量是否提升的试金石。“只有当你去问居民收物业费的时候，他才会真正告诉你对物业哪里不满意”，姜燕飞说。
图为花木物业重新聘用的年轻化小区保安队伍。（受访者供图）
以大家普遍关注的小区安保情况为例，调价前物业只能用最便宜的解决方案，由此带来保安平均年龄超过55岁等问题。现在，花木物业重新签约了一家更专业规范的安保公司，社区保安的平均年龄已经降到了45岁左右。居民们感受到了实实在在的变化。
姜燕飞的同行们，还关注物业费集体涨价后，当年度的收缴率能够达到多少？要知道，如果收缴率上不去，调价等于“白调了”。
花木物业第九管理站的经理罗燕明，是公司30年的老员工，他所管理的严民路251弄小区，去年9月份收缴率30%都不到，到10月份就超过了90%。罗燕明对此感慨，“这说明大家对物业工作的认可，我们也希望补齐服务短板，让居民们享受到质量更高的物业服务”。
与此同时，物业在街道党建引领的协调下，动员在地银行积极参与党建引领共建美好生活行动，农业银行、浙商银行、农商银行等10家银行践行公益，落实了一批民生服务进小区，助力老旧小区物业费收缴率和服务质量双提升。
新春伊始，花木物业服务的47个老旧小区，物业费收缴率达到了93.21%，其中有20个小区收缴率在95%以上，牡丹七居玉兰路57弄、71弄物业费收缴率100%。这个数字的背后，体现了社区居民对物业一系列举措的认可。
花木街道办事处副主任刘珏说，物业调价的意义不仅仅是推动集资物业公司减亏，让企业走上健康发展的道路，更重要的是让一批老旧小区的物业服务跟上时代，撬动质价相符的良性循环，让老旧小区居民真正愿意为与价格相匹配的高质量买单。
姜燕飞表示，未来一段时间，公司的工作重点仍是下大力气抓服务质量，为居民真正提供“质价相符”“优质优价”的物业服务。
2024年，花木物业减少亏损1050万元。按照规划，花木物业还将推进各项减亏措施，并争取在2028年实现扭亏为盈。
